Advogado explica MP que prevê punição mais severa a quem atrasa pagamento de imóvel

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Em entrevista ao Heródoto Barbeiro, o advogado Lucas Miglioli explicou a medida provisória que prevê punição mais severa para quem atrasa o pagamento do financiamento de imóvel. O inadimplente teria de pagar uma multa de 50% do valor pago ao devolver o imóvel.

 

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Pedir distrato não imputa perda de 50% do valor do imóvel ao comprador

 

 

Entre as constantes sentenças de distrato de compra de imóveis, uma recente chamou a atenção pela forma clara da manifestação do Poder Judiciário sobre subterfúgio usado pelas incorporadoras para impedir a restituição integral do valor da compra.

 

O artifício da vendedora de um apartamento não entregue nos prazos previstos em lei é o de imputar ao comprador a responsabilidade pelo desfazimento do negócio, já que sempre é o consumidor que pede o dinheiro de volta. Mas num caso patrocinado pela área de direito imobiliário do Miglioli e Bianchi Advogados, esta argumentação foi derrubada com detalhado histórico dos fatos que determinaram a atitude dos consumidores em romper o contrato e pedir o dinheiro da volta para que pudessem adquirir sua casa própria e seguirem em frente com suas vidas.

“Nossos clientes adquiriram imóvel na planta, mas a obra não foi concluída no prazo, ultrapassando, inclusive, a tolerância de 180 dias prevista no contrato”, relata o advogado Lucas Miglioli. Como precisavam imediatamente de um apartamento maior para acomodar o filho prestes a nascer, foram obrigados a rescindir o contrato, a fim de viabilizar a compra de outro imóvel. “A empresa vendedora, mesmo tendo dado causa à rescisão contratual, se negou a restituir a totalidade dos valores pagos”.

 

Sem alternativa por precisarem do dinheiro para entrada do outro imóvel, os clientes do escritório se viram obrigados a celebrar o instrumento de distrato imposto pela vendedora, pelo qual aceitariam a devolução de apenas 50%, aproximadamente, dos valores pagos, abrindo mão do remanescente, como se fossem culpados pelo distrato.

 

“Ao procurar nosso escritório, passaram a ser orientados desde a fase de negociação – inclusive no teor dos e-mails trocados, sempre ressalvando: a rescisão por culpa exclusiva da vendedora, a necessidade de receber a integralidade dos valores pagos, a discordância com as condições impostas para o distrato e que assinariam o distrato, mas que adotariam as medidas judiciais cabíveis – até o patrocínio da ação judicial, que culminou no afastamento das cláusulas abusivas do distrato e na condenação da vendedora a devolver 100% do valor pago, corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora (1% ao mês) e honorários advocatícios”, diz Lucas Miglioli.

 

O especialista resume o caso: “Embora não seja de grande complexidade jurídica já que a jurisprudência está sedimentada na Súmula 543/STJ (leia abaixo), o assunto merece atenção pois muitas pessoas enfrentam situações semelhantes e não conhecem seus direitos. Sujeitam-se a condições de rescisão que os prejudica financeira e pessoalmente pelos termos injustos do acordo”.

 

Luiz Henrique Borrozino, sócio do Miglioli e Bianchi Advogados, diz que a sentença reconheceu a possibilidade e o direito dos termos/cláusulas da rescisão serem discutidos judicialmente, mesmo quando a empresa alegava, dentre outras teses, suposta falta de interesse de agir dos consumidores em razão do distrato ter ocorrido em fevereiro de 2016 e da ação ter sido ajuizada em fevereiro de 2017. “Aliás, nesse sentido, entendemos, que o consumidor tem o prazo de até cinco anos para discutir a questão, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.”

 

(Redação – Agência IN)

 

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ANS define reajuste de planos de saúde

Reajustes podem chegar a 13,55% e entrar em vigor entre maio de 2017 e abril de 2018 (Foto: Pixabay)

 

A Agência Nacional de Saúde Suplementar (ANS) autorizou o índice de reajuste dos planos de saúde. O aumento poderá ser de até 13,55% entre maio de 2017 e abril de 2018. A correção de valores é uma das principais causas das disputas judiciais entre as operadoras e assegurados. Apesar do aumento ter sido permitido pela ANS, esse acréscimo é, muitas vezes, feito de forma abusiva.

“Esse índice não é algo fixado, é um teto. A operadora pode reajustar abaixo disso, mas, de fato, normalmente elas aumentam conforme o teto. A saúde não tem preço, mas a medicina custa muito caro”, afirma o advogado especializado em Direito da Saúde Fernando Bianchi. Segundo a legislação, os planos podem ser reajustados conforme o índice estipulado pela ANS, mas apenas uma vez por ano e no percentual máximo autorizado pela agência.

Esta regra é válida para todos os contratos assinados de 1999 em diante. A ANS também autoriza o aumento de preço por mudança de faixa etária. Conforme a idade do contratante vai aumentando – e os cuidados com a saúde se tornando maiores – o plano vai encarecendo. De acordo com a agência reguladora, as faixas etárias variam conforme a data de contratação do plano e os percentuais de variação precisam estar expressos no contrato.

Para evitar que esse ponto dê brechas para aumentos abusivos, o órgão estabeleceu alguns critérios através da Resolução Normativa 63 de dezembro de 2003. A operadora não poderá realizar reajustes de preço aos 60 e aos 70 anos de idade; o valor fixado para a última faixa etária (59 anos ou mais) não pode ser superior a seis vezes o valor da primeira faixa (O a 18) e a variação de preços acumulada entre a sétima e a décima faixas não pode ser superior à variação acumulada entre a primeira e a sétima faixas.

O aumento de preço por revisão técnica, previsto para operadoras que estejam em desequilíbrio econômico, está suspenso. O assegurado que se sentir lesado com algum aumento que considere abusivo poderá encaminhar denúncia à ANS, pelo site www.ans.gov.br ou através do telefone 0800- 7019656. A agência possui poderes para intervir e, se necessário, multar as seguradoras e operadoras.

 

 

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Habite-se não isenta empresa de arcar com atrasos na entrega de imóvel

24 de junho de 2017, 7h20

Por Fernando Martines

 

O fato de uma obra ter “habite-se” não isenta a empresa de arcar com atrasos na entrega de imóvel. O entendimento é do juiz Andrea Ferraz Musa, da 2ª Vara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo, que determinou que uma companhia de empreendimentos imobiliários devolva todo o dinheiro de um cliente — descontando a taxa de corretagem.

Inicialmente a empresa devolveu apenas cerca de 50% do valor, alegando que a rescisão partiu do comprador e que as regras estavam no contrato. O cliente comprovou que o prazo de entrega, inclusive com os 180 dias adicionais, já tinha expirado e que assim a companhia havia cometido abuso na relação comercial.

Em sua defesa, a empresa afirmou à Justiça que a obra já tinha o habite-se, aval do Estado para que as pessoas possam ocupar o imóvel. Porém o juiz afirmou que uma coisa não interfere na outra e que é comum obra inacabadas já terem o habite-se.

“Ocorre que a rescisão se deu por culpa da ré, e não dos autores. Isso porque a ré restou inadimplente, vez que não entregou o imóvel no prazo contratado, ultrapassando até mesmo a cláusula de tolerância fixada a seu favor. O imóvel deveria ser entregue em junho de 2015. Com 180 dias de tolerância, o prazo máximo de entrega era dezembro de 2015. Porém, não foi entregue no prazo”, disse o juiz.

O cliente foi defendido pelo escritório Miglioli e Bianchi Advogados. Luis Henrique Borrozino, advogado que atuou na causa, diz que a sentença reconheceu a possibilidade e o direito dos termos da rescisão serem discutidos judicialmente, mesmo quando a empresa alegava, dentre outras teses, suposta falta de interesse de agir dos consumidores em razão do distrato ter ocorrido em fevereiro de 2016 e da ação ter sido ajuizada em fevereiro de 2017.

“Aliás, nesse sentido, entendemos, que o consumidor tem o prazo de até cinco anos para discutir a questão, nos termos do Código de Defesa do Consumidor”, afirmou Borrozino.

 

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Construtora deve devolver 100% do valor pago em distrato

23/06/2017 – 05h00

Tribunal Estadual de São Paulo considera abusiva cláusula de contrato de compra que previa a devolução de apenas 50% do que o consumidor pagou

Decisão sai em momento delicado para o mercado imobiliário devido ao forte impacto da crise no setor
Foto: dreamstime

 

São Paulo – O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) obrigou uma construtora a devolver 100% do valor pago pelo comprador de um imóvel. A empresa havia cobrado 50% de distrato pela rescisão do contrato.

Segundo o sócio do Parente Neto Advogados, Luciano Parente Neto, o juízo é importante porque traz uma inovação em relação à jurisprudência construída em torno do tema. “Apesar da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça [STJ], consolidada em agosto de 2015, já tratar de restituição das parcelas pagas pelo comprador em caso de culpa exclusiva do vendedor, não é nada comum um retorno de 100%”, afirma.

O processo surgiu com um casal que firmou contrato de compra e venda de um imóvel com a incorporadora no valor de R$ 1.024.150. Os consumidores já haviam pago R$ 380.133,95, cumprindo todas as obrigações impostas, mas a obra não foi concluída no prazo contratual, excedendo até mesmo o período de 180 dias de tolerância. Como os consumidores estavam na iminência de ter um filho e precisavam urgentemente de um apartamento com um espaço maior, pediram para cancelar a compra para receber o dinheiro de volta e comprar outro imóvel. Foi aí que se depararam com o distrato de 50% e decidiram levar a questão para a Justiça.

A juíza Andrea Ferraz Musa, baseou sua decisão no Código de Defesa do Consumidor (CDC), considerando o autor como parte hipossuficiente em um contrato de adesão e entendendo que o fornecedor foi o responsável por todos os problemas que motivaram a ação. “Ocorre que a rescisão se deu por culpa da ré, e não dos autores. Isso porque a ré restou inadimplente, vez que não entregou o imóvel no prazo contratado, ultrapassando até mesmo a cláusula de tolerância fixada a seu favor”, apontou na sentença.

Cláusula abusiva

Um dos defensores dos consumidores na ação, o sócio da área de direito imobiliário do Miglioli e Bianchi Advogados, Lucas Miglioli, acredita que os contratos de compra e venda de imóveis possuem muitas cláusulas que beneficiam apenas a construtora em detrimento dos clientes. “Pagamento fora do prazo geram multas altíssimas, mas a construtora dificilmente se responsabiliza por algum problema. Se colocar na balança o que isso significa em relação a todos os encargos, veremos uma discrepância muito grande.”

Na opinião de Parente Neto, o precedente é muito bom para o consumidor, mas preocupante para construtoras, incorporadoras e imobiliárias, que já estão fragilizadas por causa da crise econômica. Parente Neto lembra que as companhias do setor sofrem desde meados de 2014 com o endividamento da população, que causou uma freada brusca na demanda por novos imóveis.

“Os custos para a construtora enquanto o imóvel não é vendido são altos, porque ela tem que arcar com imposto e condomínio. Se [a empresa] tiver que pagar de volta o que já tinha incorporado ao caixa, a situação vai ficar pior ainda”, avalia o advogado.

Apesar disso, Parente Neto considerou a decisão muito bem fundamentada. “Apesar do impacto ser pesado, pode ser considerada como má-fé essa prática das construtoras de impor uma multa excessiva pela rescisão do contrato por parte do consumidor.”

Lucas Miglioli ressalta que os contratos não têm força de lei e que o comprador não costuma ter como se negar a alguma dessas cláusulas, o que é levado em consideração pelo Judiciário. “Hoje, o mercado está menos aquecido. Viu-se uma quantidade de lançamentos muito grande e a demanda não acompanhou essa explosão, mas a construtora tem que arcar com o que está em contrato ou não cobrar distratos superiores a 30%”, defende.

Para o especialista, esses cuidados saem mais barato para a empresa do que se embrenhar em uma disputa judicial.

Ricardo Bomfim

 

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