Marco regulatório para compra de imóveis

Lucas Miglioli*

Recentemente sancionada pelo então presidente Michel Temer, a Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, regulamenta a rescisão do compromisso de venda e compra de imóvel (apartamentos ou unidades autônomas nas incorporações e lotes, nos loteamentos). A lei é fruto de uma extensa discussão, envolvendo diversos interessados como construtoras, incorporadoras, associações de defesa dos consumidores, entre outros. É um importante marco regulatório, na medida em que define as condições nas hipóteses de distrato, permitindo tanto às empresas construtoras ou incorporadores quanto aos consumidores mensurar as consequências do desfazimento do negócio.

A lei prevê que, nos empreendimentos com patrimônio de afetação (aquele que não integra o patrimônio da construtora), ao desistir do imóvel, o comprador receberá 50% do valor pago, deduzida a corretagem, 30 dias após a emissão do “habite-se”. Se o empreendimento não estiver com seu patrimônio assegurado dessa forma, a multa que ficará com a incorporadora será de 25% dos valores pagos se o comprador desistir do negócio. O projeto original fixava 10% de desconto na restituição das parcelas pagas para qualquer caso. Para os empreendimentos sem patrimônio afetado, será aplicada multa de 25% em favor da incorporadora e a devolução do pagamento ocorrerá em 180 dias depois da celebração do distrato.

Nas duas hipóteses, caso o comprador, excepcionalmente, tenha o imóvel disponível para uso antes do “habite-se”, poderão ser descontados pela incorporadora os valores correspondentes aos encargos incidentes sobre a unidade, como impostos, cotas condominiais, encargos contratuais e à indenização pela fruição, uma espécie de compensação pelo uso do imóvel ou aluguel.

O montante relativo a esse último item corresponderá ao percentual fixo de 0,5% do valor atualizado do contrato, computado diariamente (pro rata die). Assim, para um imóvel de R$ 1 milhão, a taxa mensal de ocupação será de R$ 5 mil (0,5%). Quando a rescisão decorrer do atraso na entrega do imóvel e tendo escoado o prazo de prorrogação de 180 dias, caso esteja previsto no contrato, o comprador deverá receber integralmente todos os valores pagos, corrigidos e acrescidos da multa estabelecida no contrato, no prazo de 60 dias contados do pedido distrato.

Caso o comprador não desista do negócio, mesmo escoado esse prazo de 180 dias, deverá receber, quando da entrega do imóvel, indenização correspondente a 1% do valor pago à incorporadora, corrigido monetariamente, por mês de atraso. Outro ponto importante é a regulamentação da possibilidade o desistente indicar outro comprador para imóvel, ficando isento da pena contratual (25% ou 50%)se o novo interessado fechar negócio com a incorporadora. Quando o imóvel objeto do distrato for revendido antes do prazo da restituição, o valor será devolvido ao consumidor em até 30 dias contados da revenda. A lei, ainda, prevê que o direito de arrependimento de compra realizada em estandes de venda e fora da sede da incorporadora deverá ser exercido dentro de sete dias subsequentes à compra. Se exercê-lo, serão restituídos ao comprador todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem. Se o comprador não se manifestar nesse prazo (7 dias), o contrato será considerado irretratável.

Por fim, vale ressaltar a imposição de fazer constar dos contratos o quadro-resumo, contendo informações básicas sobre o negócio como preço, forma de pagamento, parcela de entrada (sinal), valor da corretagem, vencimento das parcelas, índices de correção monetária, taxas de juros e consequências da rescisão contratual. A incorporadora deverá suprir a ausência de qualquer uma dessas informações no quadro, sob pena rescisão contratual por justa causa a critério do comprador.

(*) Especialista em Direito Imobiliário e sócio do Miglioli e Bianchi Advogados

 

Leia no Hoje em Dia aqui. 

Desobrigação de home care nos planos de saúde

Se a operadora não optar por oferecer cobertura home care para seus beneficiários, de forma expressa em seu contrato, por força de lei, não está obrigada a custeá-lo, ainda que sob prescrição médica

 

Fernando Bianchi

 

O tratamento home care constitui a continuidade do tratamento hospitalar para a residência do paciente, ou seja, uma “internação domiciliar.

Não obstante as valiosas ponderações acerca de seus prós e contras sob o aspecto técnico médico, que não serão tratados neste texto, é fato que sua execução gera significativo custo para o respectivo responsável financeiro da referida prestação de serviços. Nesse peculiar surge a imperiosa indagação sobre a existência ou não da responsabilidade das operadoras de planos de saúde em arcar com os respectivos custos financeiros dos serviços de home care.

Em análise mais superficial, a resposta poderia ser positiva, seja sob o argumento genérico do direito à vida e à saúde, seja porque o paciente não escolhe a necessidade de seus tratamentos, seja porque o médico assistente é soberano na indicação do melhor tratamento ao paciente, seja porque o contrato de plano de saúde por sua própria natureza não pode restringir um tipo ou outro de tratamento, seja, porque o direito do consumidor/paciente/beneficiário hipossuficiente, deve prevalecer sobre o poderio econômico das operadoras de planos de saúde, consideradas como verdadeiras vilãs dessa relação.

Porém, à luz de análise técnica, objetiva, legalista, e não apaixonada, é possível afirmar que as operadoras de planos de saúde privado não tem obrigação de suportar os altos custos do tratamento home care para seus beneficiários.

Tudo porque a partir da Lei nº 9.656/98 (Lei dos Planos de Saúde) e da Lei 9.961/00 (Lei de Criação da Agência Nacional de Saúde Suplementar – ANS) se estabeleceu um sistema jurídico próprio, específico e especializado para regular o setor e planos de saúde privado.

Nesse sentido, nos termos do art. 4º., III, da Lei 9.961/00, a ANS passou a legislar sobre as obrigações das operadoras de planos de saúde sob vários aspectos, dentre esses, em relação as coberturas obrigatórias. No entanto, o referido tratamento não está previsto no rol das coberturas obrigatórias regularmente atualizado pelas respectivas Resoluções Normativas da ANS.

Logo, se a operadora não optar por oferecer cobertura home care para seus beneficiários, de forma expressa em seu contrato, por força de lei, não está obrigada a custeá-lo, ainda que sob prescrição médica pois tal cobertura não é recepcionada pela Lei 9.656/98. Ademais, a ANS através de seu Parecer Técnico nº 04/GEAS/GGRAS/DIPRO/2016, se posicionou expressamente de forma técnica sobre a ausência de obrigação de cobertura de tratamento home care por parte das operadoras de planos de saúde.

Portanto, com o devido respeito, posicionamentos do STJ como no recente julgamento do Recurso Especial nº 1.599.436-RJ, ou mesmo do próprio TJ/SP, através da Súmula 90, encontram respaldo muito mais numa questão social do que técnica à luz da legislação especifica competente que regula a atividade das operadoras de planos de saúde privada.

E nesse peculiar, é regra básica do direito oriunda do princípio da especificidade, de que a lei especifica se sobreponha à legislação generalista, o que infelizmente não está sendo observado por algumas cortes do judiciário.

As operadoras de planos de saúde não podem estar sujeitas às regras e exigências da ANS, o que aliás, não são poucas, apenas quando lhe impõe obrigações, e terem as mesmas regras relegadas a insignificância quando lhe garantem direitos.

Da mesma forma, a exemplo de qualquer outra prestação de serviços, as regras contratuais e legais devem ser respeitadas durante a relação contratual, pois elas constituem elemento base para o cálculo da equação econômica financeira da atividade, inclusive na formação inicial do preço do plano de saúde.

Admitir o contrário, é o mesmo que exigir uma cobertura não contratada sobre a qual nunca se pagou a respectiva contraprestação.

Atualmente, tais decisões judiciais, sob o argumento de conferir melhor benefício a determinados casos, provocam gradativo colapso no sistema, que certamente prejudicará uma coletividade muito maior. Ademais, se de um lado os direitos dos consumidores devem ser protegidos, não se pode impor um peso tão grande em face das operadoras de planos de saúde que torne a manutenção do sistema insustentável, onde o respeito de direitos se dá apenas para um dos lados.

Importante notar os argumentos que impõem a cobertura do tratamento home care ignoram as preocupações da lei que determinou a existência de opções de continuidade de tratamento com risco contratado.

São os chamados hospitais de transição/retaguarda, ainda pouco difundidos, que garantem humanização e melhor benefício para pacientes que não demandam internação hospitalar em hospital geral, mas que ainda não reúnem condição de alta médica.

Esse tipo de hospital já faz parte da rede credenciada das operadoras de planos de saúde e representa risco contratado. Portanto, a desobrigação de home care não é uma posição desumana nas coberturas, mas sim, lealdade contratual.

 

Fernando Bianchi é Sócio de Miglioli e Bianchi Advogados; Membro das Comissões de Direito Médico e de Estudos de Planos de Saúde da OAB/SP

Leia no Ponto na Curva aqui. 

Desobrigação de home care nos planos de saúde

Por Fernando Bianchi,

Sócio de Miglioli e Bianchi Advogados; Membro das Comissões de Direito Médico e de Estudos de Planos de Saúde da OAB/SP

15 de janeiro de 2019

O tratamento home care constitui a continuidade do tratamento hospitalar para a residência do paciente, ou seja, uma “internação domiciliar.

Não obstante as valiosas ponderações acerca de seus prós e contras sob o aspecto técnico médico, que não serão tratados neste texto, é fato que sua execução gera significativo custo para o respectivo responsável financeiro da referida prestação de serviços. Nesse peculiar surge a imperiosa indagação sobre a existência ou não da responsabilidade das operadoras de planos de saúde em arcar com os respectivos custos financeiros dos serviços de home care.

Em análise mais superficial, a resposta poderia ser positiva, seja sob o argumento genérico do direito à vida e à saúde, seja porque o paciente não escolhe a necessidade de seus tratamentos, seja porque o médico assistente é soberano na indicação do melhor tratamento ao paciente, seja porque o contrato de plano de saúde por sua própria natureza não pode restringir um tipo ou outro de tratamento, seja, porque o direito do consumidor/paciente/beneficiário hipossuficiente, deve prevalecer sobre o poderio econômico das operadoras de planos de saúde, consideradas como verdadeiras vilãs dessa relação.

Porém, à luz de análise técnica, objetiva, legalista, e não apaixonada, é possível afirmar que as operadoras de planos de saúde privado não tem obrigação de suportar os altos custos do tratamento home care para seus beneficiários.

Tudo porque a partir da Lei nº 9.656/98 (Lei dos Planos de Saúde) e da Lei 9.961/00 (Lei de Criação da Agência Nacional de Saúde Suplementar – ANS) se estabeleceu um sistema jurídico próprio, específico e especializado para regular o setor e planos de saúde privado.

Nesse sentido, nos termos do art. 4º., III, da Lei 9.961/00, a ANS passou a legislar sobre as obrigações das operadoras de planos de saúde sob vários aspectos, dentre esses, em relação as coberturas obrigatórias. No entanto, o referido tratamento não está previsto no rol das coberturas obrigatórias regularmente atualizado pelas respectivas Resoluções Normativas da ANS.

Logo, se a operadora não optar por oferecer cobertura home care para seus beneficiários, de forma expressa em seu contrato, por força de lei, não está obrigada a custeá-lo, ainda que sob prescrição médica pois tal cobertura não é recepcionada pela Lei 9.656/98. Ademais, a ANS através de seu Parecer Técnico nº 04/GEAS/GGRAS/DIPRO/2016, se posicionou expressamente de forma técnica sobre a ausência de obrigação de cobertura de tratamento home care por parte das operadoras de planos de saúde.

Portanto, com o devido respeito, posicionamentos do STJ como no recente julgamento do Recurso Especial nº 1.599.436-RJ, ou mesmo do próprio TJ/SP, através da Súmula 90, encontram respaldo muito mais numa questão social do que técnica à luz da legislação especifica competente que regula a atividade das operadoras de planos de saúde privada.

E nesse peculiar, é regra básica do direito oriunda do princípio da especificidade, de que a lei especifica se sobreponha à legislação generalista, o que infelizmente não está sendo observado por algumas cortes do judiciário.

As operadoras de planos de saúde não podem estar sujeitas às regras e exigências da ANS, o que aliás, não são poucas, apenas quando lhe impõe obrigações, e terem as mesmas regras relegadas a insignificância quando lhe garantem direitos.

Da mesma forma, a exemplo de qualquer outra prestação de serviços, as regras contratuais e legais devem ser respeitadas durante a relação contratual, pois elas constituem elemento base para o cálculo da equação econômica financeira da atividade, inclusive na formação inicial do preço do plano de saúde.

Admitir o contrário, é o mesmo que exigir uma cobertura não contratada sobre a qual nunca se pagou a respectiva contraprestação.

Atualmente, tais decisões judiciais, sob o argumento de conferir melhor benefício a determinados casos, provocam gradativo colapso no sistema, que certamente prejudicará uma coletividade muito maior. Ademais, se de um lado os direitos dos consumidores devem ser protegidos, não se pode impor um peso tão grande em face das operadoras de planos de saúde que torne a manutenção do sistema insustentável, onde o respeito de direitos se dá apenas para um dos lados.

Importante notar os argumentos que impõem a cobertura do tratamento home care ignoram as preocupações da lei que determinou a existência de opções de continuidade de tratamento com risco contratado.

São os chamados hospitais de transição/retaguarda, ainda pouco difundidos, que garantem humanização e melhor benefício para pacientes que não demandam internação hospitalar em hospital geral, mas que ainda não reúnem condição de alta médica.

Esse tipo de hospital já faz parte da rede credenciada das operadoras de planos de saúde e representa risco contratado. Portanto, a desobrigação de home care não é uma posição desumana nas coberturas, mas sim, lealdade contratual.

Leia no site do Diário Indústria & Comércio, aqui.

Lucas Miglioli: “Marco regulatório para compra de imóveis”

Especializado em Direito Imobiliário e sócio do Miglioli e Bianchi Advogados

20 DEZ 2018Por 01h:00

O ambiente de disputas judiciais no setor imobiliário poderá ser pacificado com a aprovação pelo plenário da Câmara dos Deputados das nove emendas feitas pelo Senado ao texto do Projeto de Lei 1.220/15, que trata da rescisão do compromisso de venda e compra de imóvel (apartamentos ou unidades autônomas nas incorporações e lotes, nos loteamentos). O texto, que, agora, segue para sanção presidencial, é fruto de uma extensa discussão, envolvendo diversos interessados como construtoras, incorporadoras, associações de defesa dos consumidores, entre outros.

É, de fato, um importante marco regulatório, na medida em que define as condições nas hipóteses de distrato, permitindo tanto às empresas construtoras ou incorporadores quanto aos consumidores mensurar as consequências do desfazimento do negócio.

A proposta prevê que, nos empreendimentos com patrimônio de afetação (aquele que não integra o patrimônio da construtora), ao desistir do imóvel, o comprador receberá 50% do valor pago, deduzida a corretagem, 30 dias após a emissão do “habite-se”.

Para os empreendimentos sem patrimônio afetado, incorporadora reterá 25% dos valores pagos, ou seja, a restituição será de 75%, devendo ocorrer em 180 dias da celebração do distrato.

O projeto original fixava 10% de desconto na restituição das parcelas pagas para qualquer caso.

Nas duas hipóteses, caso o comprador, excepcionalmente, tenha o imóvel disponível para uso antes do “habite-se”, poderão ser descontados pela incorporadora os valores correspondentes aos encargos incidentes sobre a unidade, como impostos, cotas condominiais, encargos contratuais e à indenização pela fruição, uma espécie de compensação pelo uso do imóvel ou aluguel.

O montante relativo a esse último item corresponderá ao percentual fixo de 0,5% do valor atualizado do contrato, computado diariamente (pro rata die).

Assim, para um imóvel de R$ 1 milhão, a taxa mensal de ocupação será de R$ 5 mil (0,5%).

Quando a rescisão decorrer do atraso na entrega do imóvel e tendo escoado o prazo de prorrogação de 180 dias, caso esteja previsto no contrato, o comprador deverá receber integralmente todos os valores pagos, corrigidos e acrescidos da multa estabelecida no contrato, no prazo de 60 dias contados do pedido distrato.

Caso o comprador não desista do negócio, deverá receber, quando da entrega do imóvel, indenização correspondente a 1% do valor pago à incorporadora, corrigido monetariamente, por mês de atraso.

Outro ponto importante é a regulamentação da possibilidade o desistente indicar outro comprador para imóvel, ficando isento da pena contratual (25% ou 50%) se o novo interessado fechar negócio com a incorporadora.

Quando o imóvel objeto do distrato for revendido antes do prazo da restituição, o valor será devolvido ao consumidor em até 30 dias contados da revenda.

A proposta, ainda, prevê que o direito de arrependimento de compra realizada em estandes de venda e fora da sede da incorporadora deverá ser exercido dentro de sete dias subsequentes à compra. Se exercê-lo, serão restituídos ao comprador todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem. Se o comprador não se manifestar nesse prazo (7 dias), o contrato será considerado irretratável.

Por fim, vale ressaltar a imposição de fazer constar dos contratos o quadro-resumo, contendo informações básicas sobre o negócio como preço, forma de pagamento, parcela de entrada (sinal), valor da corretagem, vencimento das parcelas, índices de correção monetária, taxas de juros e consequências da rescisão contratual.

A incorporadora deverá suprir a ausência de qualquer uma dessas informações no quadro, sob pena rescisão contratual por justa causa a critério do comprador.

Por isso, ao que tudo indica, será recebido com grande entusiasmo pelo setor, especialmente por trazer regras específicas, aclarando e, sobretudo, protegendo a relação entre empreendedores e consumidores, tão vital à economia brasileira.

Leia no site do Correio do Estado, aqui. 

Desobrigação de home care nos planos de saúde

Fernando Bianchi*

20 Dezembro 2018 | 04h00

Fernando Bianchi. FOTO: DIVULGAÇÃO

O tratamento home care constitui a continuidade do tratamento hospitalar para a residência do paciente, ou seja, uma “internação domiciliar. Não obstante as valiosas ponderações acerca de seus prós e contras sob o aspecto técnico médico, que não serão tratados neste texto, é fato que sua execução gera significativo custo para o respectivo responsável financeiro da referida prestação de serviços. Nesse peculiar surge a imperiosa indagação sobre a existência ou não da responsabilidade das operadoras de planos de saúde em arcar com os respectivos custos financeiros dos serviços de home care.

Em análise mais superficial, a resposta poderia ser positiva, seja sob o argumento genérico do direito à vida e à saúde, seja porque o paciente não escolhe a necessidade de seus tratamentos, seja porque o médico assistente é soberano na indicação do melhor tratamento ao paciente, seja porque o contrato de plano de saúde por sua própria natureza não pode restringir um tipo ou outro de tratamento, seja, porque o direito do consumidor/paciente/beneficiário hipossuficiente, deve prevalecer sobre o poderio econômico das operadoras de planos de saúde, consideradas como verdadeiras vilãs dessa relação.

Porém, à luz de análise técnica, objetiva, legalista, e não apaixonada, é possível afirmar que as operadoras de planos de saúde privado não tem obrigação de suportar os altos custos do tratamento home care para seus beneficiários.

Tudo porque a partir da Lei n.º 9.656/98 (Lei dos Planos de Saúde) e da Lei 9.961/00 (Lei de Criação da Agência Nacional de Saúde Suplementar – ANS) se estabeleceu um sistema jurídico próprio, específico e especializado para regular o setor e planos de saúde privado.

Nesse sentido, nos termos do art. 4.º, III, da Lei 9.961/00, a ANS passou a legislar sobre as obrigações das operadoras de planos de saúde sob vários aspectos, dentre esses, em relação as coberturas obrigatórias. No entanto, o referido tratamento não está previsto no rol das coberturas obrigatórias regularmente atualizado pelas respectivas Resoluções Normativas da ANS.

Logo, se a operadora não optar por oferecer cobertura home care para seus beneficiários, de forma expressa em seu contrato, por força de lei, não está obrigada a custeá-lo, ainda que sob prescrição médica pois tal cobertura não é recepcionada pela Lei 9.656/98. Ademais, a ANS através de seu Parecer Técnico n.º 04/GEAS/GGRAS/DIPRO/2016, se posicionou expressamente de forma técnica sobre a ausência de obrigação de cobertura de tratamento home care por parte das operadoras de planos de saúde.

Portanto, com o devido respeito, posicionamentos do STJ como no recente julgamento do Recurso Especial n.º 1.599.436-RJ, ou mesmo do próprio TJ/SP, através da Súmula 90, encontram respaldo muito mais numa questão social do que técnica à luz da legislação especifica competente que regula a atividade das operadoras de planos de saúde privada.

E nesse peculiar, é regra básica do direito oriunda do princípio da especificidade, de que a lei especifica se sobreponha à legislação generalista, o que infelizmente não está sendo observado por algumas cortes do Judiciário.

As operadoras de planos de saúde não podem estar sujeitas às regras e exigências da ANS, o que aliás, não são poucas, apenas quando lhe impõe obrigações, e terem as mesmas regras relegadas a insignificância quando lhe garantem direitos.

Da mesma forma, a exemplo de qualquer outra prestação de serviços, as regras contratuais e legais devem ser respeitadas durante a relação contratual, pois elas constituem elemento base para o cálculo da equação econômica financeira da atividade, inclusive na formação inicial do preço do plano de saúde.

Admitir o contrário, é o mesmo que exigir uma cobertura não contratada sobre a qual nunca se pagou a respectiva contraprestação.

Atualmente, tais decisões judiciais, sob o argumento de conferir melhor benefício a determinados casos, provocam gradativo colapso no sistema, que certamente prejudicará uma coletividade muito maior. Ademais, se de um lado os direitos dos consumidores devem ser protegidos, não se pode impor um peso tão grande em face das operadoras de planos de saúde que torne a manutenção do sistema insustentável, onde o respeito de direitos se dá apenas para um dos lados.

Importante notar os argumentos que impõem a cobertura do tratamento home care ignoram as preocupações da lei que determinou a existência de opções de continuidade de tratamento com risco contratado.

São os chamados hospitais de transição/retaguarda, ainda pouco difundidos, que garantem humanização e melhor benefício para pacientes que não demandam internação hospitalar em hospital geral, mas que ainda não reúnem condição de alta médica.

Esse tipo de hospital já faz parte da rede credenciada das operadoras de planos de saúde e representa risco contratado. Portanto, a desobrigação de home care não é uma posição desumana nas coberturas, mas sim, lealdade contratual.

*Fernando Bianchi, sócio de Miglioli e Bianchi Advogados, membro das Comissões de Direito Médico e de Estudos de Planos de Saúde da OAB/SP

Lei no Estadão, aqui. 

Boletim de Notícias Miglioli e Bianchi Advogados – Marco regulatório para compra de imóveis

 

                    

Crédito: Deposit Photos

  O ambiente de disputas judiciais no setor imobiliário poderá ser pacificado com a aprovação pelo plenário da Câmara dos Deputados das nove emendas feitas pelo Senado ao texto do Projeto de Lei 1.220/15, que trata da rescisão do compromisso de venda e compra de imóvel (apartamentos ou unidades autônomas nas incorporações e lotes, nos loteamentos).

O texto, que, agora, segue para sanção presidencial, é fruto de uma extensa discussão, envolvendo diversos interessados como construtoras, incorporadoras, associações de defesa dos consumidores, entre outros.

É, de fato, um importante marco regulatório, na medida em que define as condições nas hipóteses de distrato, permitindo tanto às empresas construtoras ou incorporadores quanto aos consumidores mensurar as consequências do desfazimento do negócio, analisa Lucas Miglioli, especializado em Direito Imobiliário e sócio do Miglioli e Bianchi Advogados.

 

Como poderá ficar

A proposta prevê que, nos empreendimentos com patrimônio de afetação (aquele que não integra o patrimônio da construtora), ao desistir do imóvel, o comprador receberá 50% do valor pago, deduzida a corretagem, 30 dias após a emissão do “habite-se”. Para os empreendimentos sem patrimônio afetado, incorporadora reterá 25% dos valores pagos, ou seja, a restituição será de 75%, devendo ocorrer em 180 dias da celebração do distrato. O projeto original fixava 10% de desconto na restituição das parcelas pagas para qualquer caso.

Nas duas hipóteses, caso o comprador, excepcionalmente, tenha o imóvel disponível para uso antes do “habite-se”, poderão ser descontados pela incorporadora os valores correspondentes aos encargos incidentes sobre a unidade, como impostos, cotas condominiais, encargos contratuais e à indenização pela fruição, uma espécie de compensação pelo uso do imóvel ou aluguel. O montante relativo a esse último item corresponderá ao percentual fixo de 0,5% do valor atualizado do contrato, computado diariamente (pro rata die). Assim, para um imóvel de R$ 1 milhão, a taxa mensal de ocupação será de R$ 5 mil (0,5%).

 

Atraso na entrega do imóvel

Quando a rescisão decorrer do atraso na entrega do imóvel, o comprador deverá receber integralmente todos os valores pagos, corrigidos e acrescidos da multa estabelecida no contrato, no prazo de 60 dias contados do pedido distrato. Caso não desista do negócio,  o comprador deverá receber, quando da entrega do imóvel, indenização correspondente a 1% do valor pago à incorporadora, corrigido monetariamente, por mês de atraso.

 

Nova possibilidade

 Outro ponto importante é a regulamentação da possibilidade o desistente indicar outro comprador para imóvel, ficando isento da pena contratual (25% ou   50%) se o novo interessado fechar negócio com a incorporadora. Quando o imóvel objeto do distrato for revendido antes do prazo da restituição, o valor será devolvido ao consumidor em até 30 dias contados da revenda.

  

Crédito: divulgação

  

Arrependimento

A proposta prevê, ainda,  que o direito de arrependimento de compra realizada em estandes de venda e fora da sede da incorporadora deverá ser exercido dentro de sete dias subsequentes à compra. Se exercê-lo, serão restituídos ao comprador todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem. Se o comprador não se manifestar nesse prazo (7 dias), o contrato será considerado irretratável.

  

Detalhes

De acordo com a nova lei, os contratos deverão apresentar o quadro-resumo, contendo informações básicas sobre o negócio como preço, forma de pagamento, parcela de entrada (sinal), valor da corretagem, vencimento das parcelas, índices de correção monetária, taxas de juros e consequências da rescisão contratual. A incorporadora deverá suprir a ausência de qualquer uma dessas informações no quadro, sob pena rescisão contratual por justa causa a critério do comprador.

  

Luz nas regras

A princípio, o texto aprovado jogou luz nas regras já existentes no Código de Defesa do Consumidor, adotadas como fundamento para solução das incontáveis discussões sobre o tema, especialmente no âmbito judicial. Por isso, ao que tudo indica, será recebido com grande entusiasmo pelo setor, especialmente por trazer regras específicas, aclarando e, sobretudo, protegendo a relação entre empreendedores e consumidores, tão vital à economia brasileira.

 

Multa por distrato de imóveis vai a 50%

 

O Jornal das 22h, da RIT TV, entrevistou o advogado Lucas Miglioli, especializado em Direito Imobiliário, sobre o projeto aprovado na Câmara dos Deputados que regulamenta o distrato imobiliário. Assista aqui.

 

  Atenção! Mudança de domínio dos e-mails

 O domínio de e-mails do Miglioli e Bianchi Advogados foi alterado para “@mebadv.com.br”.

As caixas “@miglioli.com.br” serão desativadas no dia 24.12.2018.

Atente para salvar os e-mails com o novo domínio!

 

Crédito: divulgação

 

 

Resolução CMED prejudica hospitais

Fernando Bianchi

Os efeitos de tal resolução foram suspensos por decisões judiciais liminares obtidas em ações promovidas por entidades representantes de hospitais, perante a Justiça Federal do Distrito Federal, que ainda precisam ser confirmadas em decisão de mérito.

sexta-feira, 30 de novembro de 2018

A Câmara de Regulação de Mercado de Medicamentos (CMED) editou resolução 2/18 para “regular preços de medicamentos fornecidos por hospitais privados” que proíbe qualquer margem ou remuneração adicional pelos hospitais particulares sobre o valor dos medicamentos, obrigando-os a receber reembolso pelo preço de aquisição do produto de seus pacientes e operadoras de planos de saúde, ainda que tais adicionais sejam para compensar os custos com os serviços afetos a gestão dos medicamentos e determinou a publicidade do preço de aquisição dos medicamentos, inclusive com a disponibilização da respectiva nota fiscal de compra dos mesmos para consulta de pacientes.

Os hospitais não comercializam medicamentos, mas os utilizam como insumos necessários à realização de sua atividade econômica – prestação de serviços hospitalares. Por força de regulamentação, os hospitais têm obrigação de cumprir várias etapas na gestão de medicação em suas farmácias desde a sua aquisição até seu descarte. Tal gestão envolve profissionais qualificados e estrutura altamente custosa, resultando despesa bem significativa que necessita integrar o valor cobrado do medicamento. Pior. A medida impede a cobrança dos tributos, como o ISS, que incide sobre os medicamentos, e que é pago pelos hospitais, no custo da medicação.A resolução é tão equivocada que ao eliminar qualquer margem de comercialização de medicamento, contraria a própria lei 10.742/03, especialmente em relação ao seu artigo 6º, que confere competência à CMED para estabelecer critérios para fixação da margem de comercialização de medicamentos. Não estabeleceu critérios para fixação de margens de comercialização de medicamentos como seria de rigor, mas eliminou/extinguiu totalmente toda e qualquer margem. Uma série grande de leis é infringida por esta resolução.

Atualmente, 58,5% do faturamento dos hospitais decorre de cobrança de insumos fornecidos nos atendimentos médicos, sendo 25% desse total, decorrem dos “medicamentos”. Em 2017, o faturamento do setor Hospitalar, exclusivamente decorrente de “medicamentos” foi de R$ 11,04 bilhões de reais e o lucro de R$7,8 bilhões. Nesse cenário, a aplicação de tal resolução ensejaria de pronto prejuízo de R$3,1 bilhões de reais para o setor.

Atualmente os efeitos de tal resolução foram suspensos por decisões judiciais liminares obtidas em ações promovidas por entidades representantes de hospitais, perante a Justiça Federal do Distrito Federal, que ainda precisam ser confirmadas em decisão de mérito.

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*Fernando Bianchi é sócio de Miglioli e Bianchi Advogados e especialista em Direito Médico.

Leia no Migalhas, aqui. 

Interferência na livre iniciativa de clínicas médicas

Fernando Machado Bianchi

Como em qualquer outra atividade, a publicidade de valores de serviços médicos traz livre concorrência e melhora sua qualidade e oferta, não representando pura e simplesmente “exercício mercantilista da medicina”, cuja caracterização demandaria ações bem mais amplas.

sexta-feira, 30 de novembro de 2018

O Conselho Federal de Medicina, por meio da resolução 2170, regulou as denominadas clínicas populares. De uma leitura rápida da referida resolução, com apenas seis artigos, é possível extrair a conclusão de que, apesar de não serem tão inovadoras, suas disposições contêm conjunto de valores positivos. Determina a inscrição da empresa no CRM e a indicação de um responsável técnico, exigência que traz melhor controle e qualidade na atividade da respectiva clínica. Obriga o corpo clínico ser registrado no CRM da jurisdição onde for prestado o serviço médico, o que garante controle da regularidade da situação cadastral do profissional do médico. A atuação deve acontecer apenas em procedimentos reconhecidos pelo CFM, impedindo, assim, a realização de procedimentos experimentais e outros não autorizados, conferindo maior segurança ao paciente. Proibição de instalação da clínica de forma associada a estabelecimentos comerciais, como de estética ou beleza, que comercializem órteses, próteses, ou, ainda, farmácias, óticas e drogarias. A instituição de clínicas em Shopping Center é permitida. E veda que se ofereçam promoções relacionadas ao fornecimento de cartão de desconto.

A par desses avanços, o artigo 5º, especialmente seu parágrafo único, merece críticas. De acordo com esse dispositivo “é permitida, nos termos da lei, a divulgação, de forma interna, dos valores de consultas, exames e procedimentos realizados e fica vedado praticar anúncios publicitários de qualquer natureza com indicação de preços de consultas, formas de pagamentos que caracterizem a prática da concorrência desleal, comércio e captação de clientela”.

Não é razoável que um conselho de classe, ainda que fundado em premissas conservadoras, interfira no direito da livre iniciativa de estabelecimentos médicos que são verdadeiras empresas. Essa interferência representa uma visão ultrapassada e dissociada da realidade atual. É preciso enxergar que a atividade de prestação de serviços médicos é vultosa tanto em termos quantitativos quanto econômicos e, portanto, reconhecer que há incontestável atividade empresarial instituída.

O apego a valores do passado, impedindo algumas publicidades ou determinadas estratégias de empresas médicas, sob o argumento de que a medicina não pode ser realizada com mercantilismo, vai na contramão da própria realidade internacional, que já reconheceu o seu desenvolvimento e a transformação da forma da prestação dos serviços médicos na atualidade. Basta notar como atua o mercado norte americano, nesse aspecto muito mais permissivo.

Além disso, a iniciativa empreendedora de determinados profissionais médicos não pode ser sufocada, sob o argumento de prática de concorrência desleal em relação a outros médicos, que, por vezes, estão acomodados em seus consultórios, sem realizar qualquer ação para crescimento da medicina ou de seu próprio negócio por mera opção. É necessário ponderar que, antes de médico, o profissional da medicina é um trabalhador como qualquer outro, que necessita de ferramentas para empreender e fazer crescer a sua fonte de subsistência.

E sob o aspecto social, considerando a realidade caótica da saúde no país, em que o paciente não tem opção de atendimento pela incompetência do Poder Público ou pela impossibilidade financeira de contratação de serviços médicos particulares em renomados serviços médicos ou de manutenção de planos de saúde privados, a clínica popular se apresenta como opção viável e digna de acesso à saúde num seguimento básico/primário.

Nesse particular, devido a sua importância, a publicidade de preços e formas de pagamento diferenciadas de serviços médicos não deveriam ser proibidas, ao contrário do que estabelece o parágrafo único do artigo 5º da citada resolução, mas autorizadas para garantir o direito de informação aos milhares de pacientes que talvez não procurem essa opção de atendimento por presumirem não terem condições de arcar com o seu custo.

Como em qualquer outra atividade, a publicidade de valores de serviços médicos traz livre concorrência e melhora sua qualidade e oferta, não representando pura e simplesmente “exercício mercantilista da medicina”, cuja caracterização demandaria ações bem mais amplas. Portanto, ao mesmo tempo em que não se pode questionar a necessidade de preservação dos valores médicos, não é razoável fechar os olhos para o desenvolvimento da atividade empresarial médica e a realidade atual.

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*Fernando Machado Bianchi é sócio do Miglioli e Bianchi Advogados e especialista em Direito Médico.

Leia no Migalhas, aqui. 

Boletim Miglioli e Bianchi – Redução das reclamações trabalhistas

Após completar um ano de vigência da reforma trabalhista, os dados estatísticos do Tribunal Superior do Trabalho – TRT e Conselho Superior do Trabalho – CSJT, revelaram uma redução significativa no número de reclamações trabalhistas e, ainda, o aumento de produtividade no julgamento de processos antigos. De acordo com os índices apresentados, a partir do início da reforma trabalhista, nos meses de janeiro a setembro de 2017, foram ajuizadas 2.013.241 reclamações, contudo, no mesmo período de 2018, a quantidade caiu para 1.287.208 reclamações.

 

O que mudou 1

Para o advogado Luis Henrique Borrozzino, sócio do escritório Miglioli e Bianchi Advogados e membro da comissão Especial de Direito Material do Trabalho da OAB/SP, “essa redução evidencia uma evolução nas relações, já que finalmente as pessoas estão cientes não apenas de seus direitos, mas também de seus deveres quando buscam o Poder Judiciário para resolver um conflito”.

 

O que mudou 2

Ele esclarece ainda que “antes da reforma, quando os benefícios da justiça gratuita eram concedidos indistintamente, não havia a necessidade de liquidar os pedidos e, ainda, não existiam condenações do perdedor ao pagamento de honorários de sucumbência e periciais, muitos trabalhadores abusavam de seus direitos em detrimento dos empregadores, mediante pedidos absolutamente infundados e exorbitantes”.

 

Sem aventuras judiciais

Assim, de acordo com o especialista, “muitas aventuras jurídicas que antes eram trazidas ao crivo do Poder Judiciário deixaram de ser apresentadas, o que contribuiu para a redução do número de processos e, sobretudo, para o aumento da produtividade em relação ao julgamento de processos antigos”. Isso, de resto, demonstra que a propósito de ainda ser bastante criticada e conter questões controversas, a reforma trabalhista vem sendo benéfica nesses aspectos, especialmente para evitar discussões absurdas perante a Justiça.

Resolução da CMED prejudica hospitais

Artigo escrito por Fernando Bianchi*

A Câmara de Regulação de Mercado de Medicamentos (CMED) foi criada com o objetivo de realizar a regulação econômica do mercado de medicamentos, promover a assistência farmacêutica à população, estimular o fornecimento de medicamentos e conferir maior competitividade ao mercado. Recentemente, editou a resolução nº 02/2018, cujo objetivo entre outros foi “regular preços de medicamentos fornecidos por hospitais privados”.

A resolução proibiu a aplicação de qualquer margem ou remuneração adicional pelos hospitais particulares sobre o valor dos medicamentos, obrigando-os a tão somente, receber o reembolso pelo preço de aquisição do produto de seus pacientes e operadoras de planos de saúde, ainda que tais adicionais sejam para compensar os custos com os serviços afetos a gestão dos medicamentos e determinou a publicidade do preço de aquisição dos medicamentos, inclusive com a disponibilização da respectiva nota fiscal de compra dos mesmos para consulta de pacientes.

Referida resolução prevê como infração “ofertar medicamentos com valor superior àquele pelo qual foi adquirido” e ainda “cobrar de paciente ou de plano de saúde, valor superior àquele pelo que o medicamento foi adquirido”. As multas previstas para o caso de descumprimento variam de R$658,78 a R$9.881.700,00, que poderão ser dobradas em caso de reincidência.

A norma afronta a legislação e provoca grave risco ao setor hospitalar, responsável pela prestação de serviços de saúde de alta relevância pública.

A citada resolução não pode ser mantida.

Os hospitais não comercializam medicamentos, mas sim, utilizam-nos como insumos necessários a realização de sua atividade econômica – prestação de serviços hospitalares – ou seja, como uma espécie de matéria prima para o serviço hospitalar, evidenciando a impossibilidade de aplicação da citada resolução que tem como objeto o estabelecimento de margens para fixação e comercialização de medicamentos para farmácias de hospitais.

Ademais, por força de uma regulamentação exigente, por parte do Ministério da Saúde, Anvisa e da própria CMED, os hospitais tem obrigação legal de cumprir várias etapas na gestão de medicação em suas farmácias, tais como: aquisição, transporte, armazenagem, manuseio, manipulação, unitarização, administração e rastreabilidade, ou seja, no cuidado com os medicamentos desde a sua aquisição até seu descarte. Tal gestão envolve profissionais qualificados e estrutura altamente custosa, resultando uma despesa bem significativa que necessita integrar o valor cobrado do medicamento.

Portanto, o valor cobrado por parte dos hospitais, pelos medicamentos que ministram em seus pacientes, não pode ser restrito ao seu custo de aquisição, mas sim, a soma desse com o “custo de medicamentos vencidos” mais “custo de ociosidade” mais “custo de administração”.

Referida resolução sequer permite a cobrança dos tributos, como o ISS, que incide sobre os medicamentos, e que é pago pelos hospitais, no custo da medicação.

A resolução é tão equivocada que ao eliminar qualquer margem de comercialização de medicamento, contraria a própria lei 10.742/03, especialmente em relação ao seu artigo 6º, que confere competência à CMED para estabelecer critérios para fixação da margem de comercialização de medicamentos.

Isso porque citada resolução não estabeleceu critérios para fixação de margens de comercialização de medicamentos como seria de rigor, mas sim, eliminou/extinguiu totalmente toda e qualquer margem.

Citada resolução sob o ponto de vista jurídico infringe: artigo 1º, IV, da CF, que tratam do princípio da livre iniciativa; artigo 199 da CF que trata da assistência à saúde e da livre iniciativa; art. 5º. II da CF que trata do princípio da legalidade, considerando que a mesma é apenas um regulamento que não pode se sobrepor a legislação federal; lei Federal nº 10.742/03, já que ela extrapola seus próprios limites; art. 20 da LINDB – Lei de Introdução às normas de direito brasileiro, já que para edição da citada Resolução, não foi realizada prévia verificação de suas consequências práticas; art. 5º. XXXVI, já que desrespeita o ato jurídico perfeito, representado pelos contratos firmados entre hospitais e operadoras de planos de saúde, onde foram negociadas e fixadas tabelas de preços dos medicamentos utilizados nos atendimentos dos beneficiários; princípio da razoabilidade e proporcionalidade, já que não permite nem mesmo a cobrança de margem mínima capaz de cobrir as despesas com a gestão do medicamento;
art. 170 da CF, que trata da livre concorrência, e sigilo empresarial na medida em que os hospitais terão publicados todas as informações de negociações com fornecedores de medicação, já que citada resolução impõe a exibição das respectivas notas fiscais de aquisição.

Atualmente, segundo a Associação Nacional dos Hospitais Privados, 58,5% do faturamento total dos hospitais decorre de cobrança de insumos fornecidos nos atendimentos médicos (medicamentos, próteses, órteses e gases) sendo que 25% desse total, decorrem dos “medicamentos”. Em 2017, segundo dados da referida Associação, o faturamento do setor Hospitalar, exclusivamente decorrente de “medicamentos” foi de R$ 11,04 bilhões de reais e o lucro de R$7,8 bilhões. Nesse cenário, a aplicação de tal resolução ensejaria de pronto um prejuízo de R$3,1 bilhões de reais para o setor.

Trata-se de uma intervenção desastrosa do Governo na economia, na definição de preços aplicáveis em serviços e produtos da iniciativa privada.

Tal resolução enseja grave risco a todo o setor hospitalar do país, num primeiro momento de “diminuição de leitos hospitalares”, imediatamente após, a própria manutenção das atividades de várias unidades hospitalares, já tão escassas em nossas cidades, e ainda, um efeito cascata nefasto, sob o ponto de vista social, como desemprego, diminuição de recolhimento de impostos, desaceleração da economia, dentre outros.

Ademais, se é certo que o estado não pode funcionar como instrumento de garantia de lucros da iniciativa privada, é certo que também não pode desconsiderar o investimento que é feito pelos hospitais na prestação de bons serviços.

Outrossim, a imposição de margem de lucro zero torna inviável a manutenção do oferecimento dos medicamentos e serviços nos hospitais, situação que majoraria a procura pelo atendimento em hospitais públicos, que como sabido, não conseguem atender a demanda.

Portanto, até mesmo para uma visão consumeirista, que a princípio poderia enxergá-la como uma evolução positiva e benéfica diante da “transparência da informação” e possível redução de custo da prestação de serviços hospitalares, que na realidade, citada resolução enseja efeitos danosos.

Atualmente os efeitos de tal resolução foram suspensos por decisões judiciais liminares obtidas em ações promovidas por entidades representantes de hospitais, perante a Justiça Federal do Distrito Federal, que ainda precisam ser confirmadas em decisão de mérito.

*Fernando Bianchi, sócio de Miglioli e Bianchi Advogados, membro das Comissões de Direito Médico e de Estudos de Planos de Saúde da OAB/SP

 

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