O STJ consolida tese repetitiva sobre a inversão de cláusula penal por atraso na entrega de imóvel

Por Lucas Miglioli, especializado em Direito Imobiliário e sócio do Miglioli e Bianchi Advogados

Nesta quarta-feira (22/5), o STJ julgou, sob relatoria do ministro Luis Felipe Salomão, duas teses (temas 970 e 971) sobre punições a construtoras que atrasam entrega da obra.

O tema 970 (REsps 1.498.484 e 1.635.428) discutia a possibilidade de cumular a cláusula penal decorrente da mora com a indenização por lucros cessantes.

Já o tema 971 (REsps. 1.614.721 e REsp 1.631.485) tratava da inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada no contrato de venda e compra exclusivamente para o adquirente em caso de inadimplemento.

Noutras palavras, aplicar à construtora (que descumprisse o prazo de entrega da obra) os mesmos encargos que ela aplicaria se o comprador não efetuasse o pagamento dentro do prazo.

Ao final do julgamento, a maioria dos ministros acompanhou o entendimento do relator, afastando a cumulação da cláusula penal com a indenização por lucros cessantes (tema 970), aprovando o seguinte o enunciado:

“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecido em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes.”

Por outro lado, foi admitida a inversão da cláusula penal (tema 971), com o seguinte enunciado:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”